餐饮商铺租赁合同审查要点有哪些?

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  餐饮商铺租赁合同审查要点有哪些?


  餐饮商铺租赁合同的审查要点包括以下几个方面:


  一、商铺的产权情况,要审查清楚所承租的商铺是否属于合法建筑,是否存在被抵押、查封等情形。


  二、租赁期限,要注意审查清楚租金支付方式和支付时间,以及支付期限是否届满。如果是出租人收取承租人租金的,还要注意审查清楚租金是否有优惠或减免,以及减免的金额和条件。


  三、合同中是否存在有明显不公平的条款,如约定合同期满后出租人收回商铺时,承租人还需向出租人支付高额的违约金等。


  四、商铺装修情况及装修费用的承担问题。


  五、违约责任,包括对违约方的处罚以及对守约方的赔偿责任等。


  商铺租赁合同审查要点有哪些?


  1.审查合同主体


  1、租赁合同的主体是出租方还是承租方;


  2、如果是出租方的,需要查看其是否有对外出租的权利,并要求其提供相应的授权委托书,同时要查看出租方的营业执照是否处于正常状态。


  2.审查商铺的合法性


  1、对于商铺的合法性审查,主要是审查其是否为合法建筑。例如,有一些商铺因为开发商违规建设,在未取得相关部门批准的情况下,私自建设了商铺。此类商铺在未取得相关部门批准的情况下,不能对外出租。对于此类商铺,出租人应该注意审查其是否是合法建筑。


  2、对于商铺的合法性审查,还需要审查商铺是否存在抵押、查封等情况。例如,有的房屋在出租之前已经被抵押给第三人。在这种情况下,房屋的所有权人或承租人就有可能被法院查封房屋而无法正常使用商铺。为了避免上述情况发生,承租人需要在签订合同之前,要求出租人将该房屋抵押的事实告知承租人。


  3.审查租金支付方式和支付时间


  1.租金支付方式:直接支付、转租金、保证金三种方式。直接支付是承租人以转账或现金的方式将租金打给出租人,转租金是指承租人以转租的方式,向出租人缴纳一定比例的租金作为押金,最后由出租人将租金存入承租人在银行开设的账户。保证金是指承租人向出租人缴纳一定数额的保证金,然后在租赁期满后,将承租方交还给出租方。合同到期后,出租人有权收回商铺并返还保证金。


  2.租金支付时间:1个月、3个月、6个月、9个月。


  4.审查合同期限


  商铺租赁合同的期限是要考虑到商铺租赁期限的,根据我国合同法的规定,租赁期限不得超过二十年,的,超过部分无效。商铺租赁合同的期限应该是在法律规定的最长期限内签订,如果超出了法律规定的最长期限签订合同,则应该视为无效。


  因为我国合同法规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,在签订商铺租赁合同时,对于商铺租赁合同的期限应该是在法律规定的最长时间内签订。否则的话,将会被认定为无效合同。


  5.审查装修情况及装修费用的承担问题


  对于承租人来说,承租的商铺是否经过装修是影响其租赁收益的重要因素,因此要审查清楚装修情况,并在合同中约定好装修费用由承租人承担还是出租人承担。


  对于出租人来说,在没有约定的情况下,对于商铺的装修费用应由出租人承担。如果出租人同意承租人进行装修,则需审查清楚该装修是否经过出租人的同意。


  如果出租人与承租人就商铺的装修达成了一致意见,则可以直接按该意见执行;如果没有达成一致意见,则应按照公平原则进行分担。

作者:餐饮法务通 修订1.0 2019-01-15

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