餐饮租赁合同中的出租人、租赁物及出租权审查

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  承租人角度对商铺租赁合同的审核要点之:出租人、租赁物及出租权审查


  房屋租赁合同中涉及法律关系错综复杂,实践中存在大量的纠纷。商铺租赁合同因签订主体的性质、涉及的权利义务关系等不同,属于房屋租赁合同中标的额相对更大,纠纷更多更复杂的类型,如承租人在审核阶段未做好风险规避与预防,将随时面临被追究责任及(或)遭受损失的可能。笔者意在通过本文章向读者介绍,在审查商铺租赁合同时,作为承租人,需要对出租人、租赁物及出租权重点作哪几个方面的审查。


  一、出租人适格性审查


  主体是否适格是任何一个法律关系需要重点关注的问题,主体不适格将会导致法律关系无效或存在瑕疵,在租赁关系中,对于出租人是否适格的审查亦是如此。出租人是自然人、非法人组织或单位,审查重点各有不同。此处以表格形式加以解释:


  二、出租权审查


  原则上,商铺租赁合同的出租人应为该商铺的产权人,这样的租赁关系清晰明确,出租人(产权人)提供产权证明供承租人核对,承租人确认产权证上的地址与租赁地址一致即可。但在实际案例中,出租人往往并非产权人,而是二房东甚至三房东、四房东……因出租人的真实身份不同,需要审查出租人的材料也不尽相同。现针对出租人是否是产权人、个人/单位,所需核查的问题及准备的证明材料总结如下:


  注:针对转租情形,现承租人需要特别留意转租人与其上一手之间租赁合同中的“租赁用途”,如转租人的“租赁用途”与现承租人的不一致,现承租人应要求转租人从其上一手处获得的“允许转租证明”内容一定要包含:“允许改变租赁用途”的意思表示。


  三、证照办理内容审查


  租赁商铺的目的是为了进行商业经营,通俗地讲,是为了开店做生意,那就需要办理工商注册相关手续,例如:营业执照、食品经营许可证(针对餐饮业),具体需要办理的手续或证照因实际业务而异。现从证照办理的角度,谈谈在商铺租赁合同中,对出租物的审查需要注意哪些细节:


  1、确保租赁物地址与房产证上的地址一致。二者地址不一致将会影响营业执照的办理。


  2、确保租赁地址目前未被他人登记为“工商注册地址”,如有,应要求出租人于租赁期限开始前与占有人沟通迁出或注销处理。


  3、谨慎填写合同中的“租赁用途”,使其不影响营业执照的办理。


  对于证照办理所需资料,各地要求大致相同,但细节上略有差异,证照办理人员应结合自身实际及需求,去当地工商行政部门详细咨询后再准备,做到有的放矢,做到效率与效果齐头并进。


  四、从租赁物本身的合法性审查


  1、租赁物是否属于违法建筑。考虑到某些租赁物所处的地理位置、潜在客户群体等商业价值,承租人可能租赁尚未取得产权证的建筑。而产权证办理具有滞后性,此类建筑的产权证可能正在办理中,但也不乏有部分建筑因手续不全而无法办理产权证,这类建筑被称为“违法建筑”,即:未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。


  2、租赁物是否已竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。从此法条的内容可以看出,竣工验收合格是租赁房屋交付使用的前提,是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定。租用未通过竣工验收的房屋,承租人的合法权益无法得到保证。


  五、出租权是否完整或存在瑕疵


  租赁物上是否已被查封或有在先存在的抵押权。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


  通过上述内容可知:如租赁物已被查封或有在先存在的抵押权,一旦产权人于租赁期间发生变动,承租人将可能失去承租权从而遭受一系列的损失。原则上建议承租人避开这类瑕疵房产,如确需租赁的,需要在租赁合同中设置相应的违约条款,将可能遭受的损失转嫁给出租人,以期减少租赁损失。


  以上是笔者在承租人角度对商铺租赁合同中出租人、租赁物及出租权审查要点的一些浅谈,如有不足,欢迎广大法律工作者批评指正。

作者:餐饮法务通 修订1.0 2019-01-15

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